איזה טעויות נפוצות אנשים עושים בלקיחת משכנתא ואיך להימנע מהן
רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות בחיים, ולקיחת משכנתא היא תהליך מורכב שדורש תכנון, בדיקה והשוואה. למרות זאת, לא מעט אנשים עושים טעויות נפוצות בלקיחת משכנתא שיכולות לעלות להם ביוקר בהמשך. טעויות נפוצות אלה יכולות לפעמים להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים לאורך השנים.
אז מאיזה טעויות נפוצות וגם פחות נפוצות כדאי להימנע?
במאמר הזה נסקור את הטעויות הנפוצות ביותר בלקיחת משכנתא, כולל טעויות פחות מדוברות. זאת על מנת שתוכלו להימנע מהן, להיערך נכון ולחסוך הרבה כסף, זמן ודאגות.
לוקחים משכנתא בלי יועץ משכנתאות
אנשים רבים סומכים על יועץ המשכנתאות של הבנק וחושבים שהוא יספק להם את ההצעה המשתלמת ביותר. בפועל, הוא מייצג את הבנק ולא את הלקוח.
למה זו טעות?
כי הבנק מציע תמהיל שמתאים לו, לא בהכרח לכם. יועץ עצמאי יודע איך להשוות בין ההצעות שמתקבלות מהבנקים השונים ולהתאים משכנתא לצרכים האישיים שלכם.
מה התוצאה?
אתם עלולים לשלם ריביות גבוהות יותר, לקבל מסלולים לא גמישים והפסד פוטנציאלי של עשרות אלפי שקלים לאורך השנים.
בחירה לא נכונה של מסלולים
אנשים רבים בוחרים מסלול בגלל המלצה של חבר או כי זה "מה שכולם לוקחים", בלי להבין את ההבדלים.
למה זו טעות?
כל מסלול כולל רמת סיכון שונה. יש מסלולים שצמודים לריבית הפריים, ריבית קבועה צמודה או לא צמודה למדד המחירים לצרכן או ריבית משתנה כל כמה שנים צמודה או לא צמודה למדד.
מה התוצאה?
סיכון לתנודתיות גבוהה, סיכון לעלייה חדה בהחזרים או סיכון לקנסות פירעון יקרים.
במידה וריבית הפריים תעלה כפי שקרה אזי ההחזרים החודשיים יגדלו משמעותית דבר שיעמיס על התקציב המשפחתי. במידה ויש לך מסלול צמוד למדד והמדד יזנק אז שוב קיים הסיכון לעליה בהחזרים. כמו כן אם יש לך מסלול של ריבית משתנה ובנקודת היציאה הריבית בשוק גבוהה מזו שהתחלת איתה.
בריבית קבועה, במידה ותרצה לשנות או לפרוע והריבית באותה נקודת זמן נמוכה יותר אזי הבנק יבקש על כך פיצוי אשר נקרא- קנס פרעון מוקדם.
לא מבצעים השוואה בין הבנקים
לעיתים לווים בוחרים את הבנק שבו מתנהל החשבון שלהם מבלי לבדוק אלטרנטיבות.
למה זו טעות?
כל בנק מציע תנאים שונים. בריבית, בתמהיל, ובמדיניות האישורים.
מה התוצאה?
הפסד של הצעות טובות יותר וחוסר מו"מ על התנאים. לא תמיד משתלם לקחת את המשכנתא בבנק מסויים רק בגלל שהחשבון שלכם מתנהל בו.
לא בודקים את כושר ההחזר האמיתי
לווים רבים לוקחים משכנתא לפי ההכנסה הנוכחית, בלי לתכנן או לקחת בחשבון שינויים עתידיים או הוצאות חדשות.
למה זו טעות?
כי אי אפשר לדעת מה יקרה בעוד 5 או 10 שנים. בעוד מספר שנין יכולים להיות שינויים גדולים שישפיעו על ההכנסה שלכם כמו שינוי בעבודה, ילדים נוספים במשפחה, מצב בריאותי או כל שינוי אחר בהכנסה.
מה התוצאה?
לחץ כלכלי, קושי לעמוד בהחזרים או פיגורים מסוכנים.
התעלמות מהוצאות נלוות
משכנתא היא אומנם החלק הארי אך מהווה רק חלק מההוצאה. ישנן עלויות נוספות שצריך לקחת אותן בחשבון. כמו פתיחת תיק, שמאות, עו"ד, ביטוחי משכנתא, תיווך, שיפוץ ועוד.
למה זו טעות?
מי שלא מחשב את כל ההוצאות עלול למצוא את עצמו בחוסר תקציבי.
מה התוצאה?
צורך בהלוואות נוספות או דחיית תשלומים.
מסתמכים רק על מחשבון משכנתא באינטרנט
אנשים רבים בודקים את ההחזר החודשי במחשבונים באינטרנט וחושבים שזה כל הסיפור.
למה זו טעות?
המחשבונים מבוססים על נוסחאות פשוטות שלא כוללות קנסות יציאה, מדדים משתנים, ביטוחים או התאמות ייחודיות למסלולים מורכבים.
כמו כן, חלק למהאנשים יש חוסר הבנה במשמעויות השונות של תמהיל מסלולי המשכנתא.
מה התוצאה?
מתקבלת תחושת ביטחון מזויפת ותהליך קבלת החלטות נעשה על בסיס מידע חלקי בלבד.
חותמים על חוזה לרכישת דירה לפני קבלת אישור עקרוני
אנשים רבים רואים דירה שממש מוצאת חן בעינהם. בעל הדירה מלחיץ אותם, והם חותמים על חוזה רכישה לפני שהם יודעים בוודאות האם יקבלו משכנתא ובאיזה תנאים.
למה זו טעות?
ללא אישור עקרוני, אין ודאות שהבנק יממן את העסקה.
מה התוצאה?
עלול להיווצר מצב משפטי בעייתי מול המוכר, לחץ לעמידה בלוחות זמנים, והכרח למצוא מימון יקר ואולי לא אופטימלי במקביל.
לא בודקים את מסלול ההכנסה מול הבנקים
ישנם מקרים שבהם הבנק יתקשה לאשר משכנתא למרות שההכנסה נראית מספקת. למשל כשמדובר במשכנתא לעצמאים, בהכנסות לא קבועות או בהכנסות מחו"ל.
למה זו טעות?
אי התאמה בין סוג ההכנסה לבין הקריטריונים של הבנק עלול להוביל לדחיית הבקשה.
מה התוצאה?
אובדן זמן יקר, דחייה של רכישה קיימת ואפילו הפסדים כספיים בשל התחייבויות שניתנו למוכרים או צורך בשינויים במסמכים או בנכס עצמו.
לכן מאוד מומלץ להעזר ביועץ למשכנתאות שיעשה את הבירור הזה אתכם עוד לפני הפניה לבנקים ויחסוך עגמת נפש מיותרת.
מתעלמים מהשפעת המדד במסלולים צמודים
מסלולים צמודי מדד נחשבים לכאורה לזולים, אך לא מתאימים לכל מצב כלכלי במשק.
למה זו טעות?
בתקופות של אינפלציה, המדד יכול לייקר משמעותית את ההחזר.
מה התוצאה?
ההחזר החודשי עולה בהתמדה, והיתרה הכוללת שתשלמו לבנק עשויה להיות גבוהה בהרבה.
לא מבינים את משמעות קנס פירעון מוקדם
לא מעט אנשים לוקחים מסלול בריבית קבועה בלי להבין שייתכן קנס גבוה אם ירצו לפרוע את המשכנתא מוקדם.
למה זו טעות?
הקנס יכול להיות תלוי בריביות השוק ביום הפירעון. לעיתים הקנס עלול להגיע לעשרות אלפי שקלים.
מה התוצאה?
הגבלה על גמישות כלכלית בעתיד, במיוחד אם רוצים למחזר את המשכנתא או למכור את הנכס.
לסיכום
משכנתא היא לא מוצר מדף. משכנתא היא עסקה שדורשת הבנה, תכנון וייעוץ מקצועי. אם אתם עומדים לקחת משכנתא חדשה או למחזר משכנתא קיימת, אל תעשו את זה לבד. יועץ משכנתאות מנוסה יכול לחסוך לכם הרבה כסף, ולהתאים לכם את התמהיל הנכון עבורכם.
במקום לשלם יותר – תתייעצו מראש, תבינו את המסלולים, ותנהלו מו"מ חכם.
לקחת יועץ משכנתאות-זו ההשקעה הכי משתלמת שתעשו.
