כמה משכנתא אפשר לקחת

הכנסה חודשית פנויה

הבנק בוחן את ההכנסה הפנויה שלכם, שהיא ההכנסה נטו לאחר ניכוי התחייבויות קבועות כגון הלוואות קיימות אשר מועד הסיום שלהן הוא מעל   ל -18 חודשים מיום לקיחת המשכנתא (כל הלוואה אשר מועד סיומה קצר מ 18 חודש אינה נחשבת בחישוב זה), תשלומי מזונות ושכר דירה.

לפי הוראות בנק ישראל, ההחזר החודשי של המשכנתא לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה. עם זאת, בפועל, הבנקים נוטים לאשר החזר חודשי שלא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה, כדי להבטיח שתוכלו לעמוד בתשלומים לאורך זמן.

דוגמה:
אם ההכנסה החודשית נטו שלכם היא 15,000 ש"ח, ויש לכם התחייבויות חודשיות קבועות בסך 3,000 ש"ח, אזי ההכנסה הפנויה שלכם היא 12,000 ש"ח. לכן, ההחזר החודשי המקסימלי שהבנק יאשר לכם יהיה כ-4,800 ש"ח (40% מ-12,000 ש"ח).

אחוז המימון

אחוז המימון הוא היחס בין סכום המשכנתא לשווי הנכס. ככל שאחוז המימון גבוה יותר, כך הסיכון לבנק עולה, ולכן הריבית תהיה גבוהה יותר. בנק ישראל קובע מגבלות על אחוז המימון בהתאם לסוג העסקה.

• דירה ראשונה: עד 75% מימון.
• שיפור דיור: עד 70% מימון.
• דירה להשקעה: עד 50% מימון

בנוסף, הבנקים מחלקים את אחוזי המימון למדרגות, כאשר כל מדרגה משפיעה על הריבית.

• עד 45% מימון – ריבית נמוכה יותר.
• 45%-60% מימון – ריבית בינונית.
• 60%-75% מימון – ריבית גבוהה יותר.

הון עצמי

הון עצמי גבוה מעיד על יציבות פיננסית ומקטין את הסיכון לבנק. ככל שההון העצמי שלכם גבוה יותר, כך תוכלו לקבל תנאים טובים יותר במשכנתא. ההון העצמי יכול להגיע ממקורות שונים, כגון חסכונות, מתנות מהמשפחה או מכירת נכסים קיימים.

דירוג אשראי והיסטוריית אשראי

הבנק בודק את דירוג האשראי שלכם כדי להעריך את יכולתכם להחזיר את ההלוואה. דירוג אשראי גבוה מעיד על התנהלות פיננסית אחראית, ומאפשר לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר. הבנק יבחן גם את ההיסטוריה הפיננסית שלכם, כולל עמידה בהחזרים של הלוואות קודמות, צ'קים חוזרים ועוד.

איכות הנכס

הבנק מעריך את שווי הנכס באמצעות שמאי מטעמו. אם השמאי מעריך את שווי הנכס כנמוך ממחיר הרכישה, הבנק יתבסס על ההערכה הנמוכה יותר לצורך חישוב המשכנתא. בנוסף, נכסים באזורים מבוקשים ובמצב תחזוקתי טוב יקבלו הערכה חיובית יותר, מה שיכול להשפיע על תנאי המשכנתא.

תמהיל המשכנתא

הבנק בוחן את תמהיל המשכנתא שאתם מבקשים – כלומר, את החלוקה בין מסלולי הריבית השונים (קבועה, משתנה, פריים וכו'). תמהיל מאוזן, המפזר את הסיכון בין מסלולים שונים, יכול להשפיע לטובה על תנאי המשכנתא.

ותק תעסוקתי וסוג ההכנסה

הבנק בודק את הוותק התעסוקתי שלכם ואת סוג ההכנסה:
• שכירים: הבנק יבחן את תלושי השכר האחרונים, ויוודא שההכנסה יציבה.
• עצמאים: הבנק ידרוש דוחות שומה, רווח והפסד ואישורי הכנסה מהשנים האחרונות באמצעות טופס ייעודי שרואה החשבון שלכם חותם עליו.
• ככל שההכנסה יציבה וניתנת לאימות, כך יגדל הסיכוי לקבל משכנתא בתנאים טובים.