מה הכוונה למשכנתא מדרגה שנייה
משכנתא מדרגה שנייה היא הלוואה נוספת הניתנת לבעל נכס שיש לו משכנתא והמשועבדת לגוף אחר, בדרך כלל לבנק.
כלומר, מדובר בשעבוד נוסף שנרשם על אותו נכס, אך בדרגה נחותה יותר. במקרה שבו בעל הנכס ייקלע לחדלות פירעון והנכס יימכר, הגוף שהעניק את המשכנתא הראשונה יקבל את כספו קודם, ורק לאחר מכן, אם יישאר כסף, יוכל הגוף שהעניק את ההלוואה השנייה להיפרע.
המונח "דרגה שנייה" מתייחס לסדר העדיפות במקרה של מימוש הנכס, והוא משפיע גם על תנאי ההלוואה, בעיקר בגובה הריבית וברמת הסיכון מבחינת המלווה.
דוגמה פשוטה תבהיר את העיקרון:
נניח שיש לכם דירה בשווי של מיליון שקלים, ועליה רשומה משכנתא קיימת בסך 600,000 ש"ח. כעת אתם מבקשים לקחת הלוואה נוספת של 200,000 ש"ח, למשל לצורכי שיפוץ או השקעה.
ההלוואה החדשה תירשם בדרגה שנייה. אם בעתיד תיאלצו למכור את הנכס בכינוס נכסים, והמחיר שיתקבל יהיה 700,000 ש"ח בלבד, כל הסכום ילך קודם לבנק שהחזיק בדרגה הראשונה לפי יתרת ההלוואה הקיימת (נניח שנותרה על 600,000), והמלווה בדרגה השנייה יקבל את יתרת ה 100,000 ובמקרה זה יהיה מופסד אם יתרת ההלוואה אליו גבוהה מ 100,000 ₪.
ההבדל בין משכנתא ראשונה לשנייה
המשכנתא הראשונה היא אותה הלוואה ראשית שאתם לוקחים לצורך רכישת הנכס. היא נרשמת בטאבו כמשכנתא בדרגה ראשונה, ומעניקה לבנק את הזכות להיות הראשון בתור להחזר במקרה של מימוש הנכס.
משכנתא מדרגה שנייה, לעומתה, היא הלוואה נוספת, לרוב מגוף אחר שנרשמת לאחר המשכנתא הראשונה, ומקבלת קדימות שנייה בלבד במקרה של החזר יתרת ההלוואה.
ההבדל הזה משפיע באופן ישיר על רמת הסיכון של הגוף המלווה, ולכן הלוואות מדרגה שנייה מגיעות כמעט תמיד עם ריביות גבוהות יותר ותנאים נוקשים יותר מבחינת לוחות הסילוקין.
מתי ולמה לוקחים משכנתא מדרגה שנייה?
ישנם מקרים לא מעטים שבהם בעל נכס זקוק להלוואה נוספת, אך לא מצליח להגדיל את המשכנתא הקיימת. הסיבות לכך יכולות להיות מגוונות, החל מהכנסה חודשית שירדה, דרך דירוג אשראי שלא עומד בדרישות הבנק, ועד לסירוב של הבנק לאשר הגדלה מהותית של ההלוואה.
במקרים כאלו, פתרון אפשרי הוא פנייה לגוף מימון נוסף, לרוב חוץ-בנקאי שיסכים להעמיד הלוואה כנגד שעבוד מדרגה שנייה.
רוב הבנקים לא יעברו את ה 70% מימון משווי הנכס ועל ידי משכנתא מדרגה שנייה ע"י גופים חוץ בנקאיים ניתן להגיע עד 85% משווי הנכס) הכסף הזה יכול לשמש למגוון מטרות:
- שיפוץ דחוף של הבית
- סגירת חובות קיימים
- סיוע כספי לילדים
- פתיחת עסק קטן
- רכישת רכב
מהם התנאים המקובלים של משכנתא בדרגה שנייה?
התנאים משתנים בהתאם לזהות הגוף המממן, רמת הסיכון והפרופיל הכלכלי של הלווה. יש כמה מאפיינים שחוזרים על עצמם כמעט תמיד:
- ריבית גבוהה יותר בהשוואה למשכנתא רגילה, משום שהמלווה נמצא בדרגת סיכון גבוהה יותר.
- תקופת החזר קצרה יותר, בדרך כלל בין 3 ל-15 שנה, אם כי יש גם הלוואות קצרות מאוד (כמו בלון או גרייס) למספר שנים בלבד.
- החזר חודשי גבוה יחסית, בגלל השילוב של ריבית גבוהה ותקופת החזר קצרה. במקרים מסוימים ניתן לבחור במסלול שפיצר, גרייס חלקי או בלון, בהתאם ליכולת הפירעון.
מה חשוב לדעת לפני שמחליטים?
משכנתא מדרגה שנייה איננה פתרון קסם, ויש לה משמעויות משפטיות, פיננסיות ותכנוניות שצריך להבין היטב לפני שמקבלים החלטה:
- האם באמת אין אפשרות להגדיל את המשכנתא הקיימת? לעיתים הגדלה דרך הבנק תעלה פחות משמעותית, הן בריבית והן בעמלות.
- מהי העלות הכוללת של ההלוואה? חשוב לבחון לא רק את הריבית, אלא גם את כלל העמלות הנלוות: פתיחת תיק, שמאי, רישום בטאבו או ברשם המשכונות ועוד.
- כמה שווה הנכס באמת? שוויו של הנכס (כפי שיקבע שמאי מטעם הגוף המממן) הוא שיקול מרכזי, במיוחד אם כבר רשום עליו שעבוד משמעותי.
- האם תוכלו לעמוד בהחזר לאורך זמן? כיוון שמדובר בהחזר חודשי גבוה יחסית, חשוב מאוד לוודא שההתחייבות לא תפגע בתזרים החודשי או ביכולת לעמוד בהוצאות הקבועות.
- מה יקרה בעתיד אם תרצו למכור את הנכס או למחזר את המשכנתא? הלוואה מדרגה שנייה מגבילה את האפשרויות . לעיתים תצטרכו לפרוע אותה במלואה כדי לבצע שינוי משמעותי בנכס.
חסרונות עיקריים של הלוואה מדרגה שנייה
- סיכון מוגבר לאובדן כספי במקרה של מימוש , למלווה, אך לעיתים גם ללווה אם התנאים לא מחושבים נכון.
- עלויות גבוהות - הן בריבית והן בעמלות נלוות.
- נדרשת הסכמת הבנק. אי אפשר לרשום שעבוד מדרגה שנייה ללא אישור הגוף המלווה הראשון.
- פגיעה בגמישות הכלכלית בעתיד, הלוואה נוספת עלולה להקשות על ביצוע מהלכים כלכליים כמו מחזור, שדרוג או מכירה של הנכס.
מי נותן הלוואות מדרגה שנייה?
בעוד שהבנקים נוטים שלא לאשר הלוואות בדרגה שנייה (ומעדיפים להגדיל את ההלוואה הקיימת), ישנם גופים חוץ-בנקאיים שמתמחים בכך.
מדובר בחברות מימון כמו מימון ישיר, טריה, כלל מימון, וחברות פיננסיות פרטיות. לעיתים יועץ משכנתאות פרטי יוכל גם למצוא הלוואות בתנאים נוחים יותר, בהתאמה אישית.
למי ההלוואה הזו יכולה להתאים – ולמי לא?
הלוואה מדרגה שנייה יכולה להתאים לבעלי נכסים עם יתרה פנויה בשיעבוד (פחות מ 85% משווי הנכס), הכנסה חודשית קבועה ויכולת החזר ברורה. היא יכולה להיות פתרון יעיל עבור מי שהבנק סירב לבקשה להגדלה – אך עדיין יש לו נכס בעל ערך ואפשרות לקבל מימון נוסף.
לעומת זאת, היא לא מתאימה למי שכבר מתקשה לעמוד בתשלומים הקיימים, לבעלי נכסים עם שיעבוד מלא (85% משווי הנכס) או ערך שוק נמוך, או למי שאין לו תזרים חודשי קבוע שמספיק כדי לשלם את ההחזר החודשי.
לסיכום
משכנתא מדרגה שנייה יכולה להיות פתרון כלכלי נכון, אך רק כשמבינים היטב את התנאים, הסיכונים והמשמעויות לעתיד.
זוהי הלוואה שמתאימה למצבים מסוימים בלבד, ולכן מומלץ בחום לבדוק היטב את כל האפשרויות ולהתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה, שידע לבחון את המצב האישי שלכם ולהתאים עבורכם את הפתרון הנכון ביותר.
זקוקים להלוואה נוספת על הנכס הקיים?
אל תמהרו לקבל החלטות בלי להבין את כל המשמעויות.
משכנתא מדרגה שנייה יכולה להיות פתרון מצוין, אבל גם מלכודת אם לא מתכננים נכון.
אם אתם שוקלים לקחת הלוואה נוספת על הדירה שלכם, חשוב להבין את כל האפשרויות שעומדות בפניכם ולבחון לעומק את התמונה הפיננסית האישית.
בדיוק בשביל זה אנחנו כאן.
בשניידר יועצים נלווה אתכם בכל שלב, מהבדיקה הראשונית ועד לקבלת ההלוואה בתנאים שמתאימים לכם באמת.
אנחנו לא עובדים עם פתרונות מדף, אלא בונים תמהיל אישי, ריאלי ואחראי.
דברו איתנו לשיחת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות.
נשמח לעזור לכם להבין אם משכנתא מדרגה שנייה מתאימה לכם, או אם יש פתרון טוב יותר.