משכנתא לשיפוץ, מה צריך לדעת לפני שמתחילים לשפץ?
יש לכם דירה שזקוקה לרענון? ירשתם נכס? קניתם בית וצריך לשפץ אותו? ייתכן שתוכלו לממן את הכל דרך משכנתא לשיפוץ. מדובר בפתרון מימון שמאפשר לשדרג את הנכס מבלי לקחת הלוואות צרכניות יקרות, ועם תנאים שניתנים לפריסה ארוכה.
מה זה משכנתא לשיפוץ?
הלוואה שמיועדת לממן שיפוץ משמעותי בדירה או בבית קיים. ניתן לקחת אותה גם על נכס שכבר בבעלותכם וגם כחלק מקניית דירה ישנה שדורשת שדרוג. המשכנתא ניתנת לרוב כנגד שיעבוד הנכס, ובתנאים דומים למשכנתא רגילה.
באילו מקרים לוקחים משכנתא לשיפוץ?
- כשקונים דירה ישנה שדורשת שיפוץ
- כשמקבלים דירה בירושה ורוצים להכין אותה למגורים או השכרה
- כשמעוניינים לשדרג דירה קיימת למשל החלפת מטבח, חדרי אמבטיות, אינסטלציה, חשמל ועוד
- כשיש משכנתא קיימת וניתן להגדיל אותה במקום לקחת הלוואות אחרות
איזה סוגי משכנתא לשיפוץ קיימים?
שיפוץ דירה / הבית הלוואה עם שעבוד הנכס הקיים
הלוואה עם שעבוד הנכס הקיים. מתאימה כשאין משכנתא על הנכס, או שרוצים לפתוח תיק חדש.
המשכנתא תחשב לרוב כמשכנתא לדיור (כלומר עם תנאי ריבית כבמשכנתא רגילה לרכישה רק במידה וזוהי דירת מגורי הלווה).
הגדלת משכנתא קיימת לשיפוץ
אם כבר קיימת משכנתא, אפשר לבצע מחזור משכנתא ולהגדיל את הסכום, תוך שימוש בהפרש למימון השיפוץ.
הלוואה לשיפוץ משכנתא (משולבת)
ניתן לשלב הלוואה צרכנית משלימה לצורך שיפוץ, במקביל למשכנתא, במיוחד כשהשיפוץ דחוף או כשהשמאות לא מספיקה להעלאת סכום.
כמה אפשר לקבל ?
גובה המשכנתא תלוי בשווי הנכס:
• לרוב, סה"כ עד 70% משווי הדירה אם זו דירה ראשונה (כולל המשכנתא לטובת רכישת הדירה).
• עד 50% בדירה שנייה או בדירה להשקעה (במצב זה, לרוב המשכנתא תחשב כמשכנתא לכל מטרה ובתנאי ריבית הגבוהים מאשר במשכנתא לדיור).
שווי הנכס מחושב לפי הערכת שמאי, בדרך כלל לפי המצב הקיים, אך לעיתים ניתן להגיש גם שמאות עתידית (לאחר השיפוץ) במטרה להגדיל את אחוזי המימון.
אילו מסמכים צריכים להכין?
מסמכים על הנכס
• אישור זכויות (טאבו / רשות מקרקעי ישראל / חברה משכנת)
• הערכת שמאי לנכס
• תוכנית שיפוץ / הצעת מחיר מקבלן
• אישורים תכנוניים (אם מתבצעת הרחבה או שינוי מבני)
מסמכים אישיים וכלכליים
לשכירים:
• שלושה תלושי שכר אחרונים
• טופס 106 שנתי
• תדפיסי חשבון בנק של לשלושת החודשים האחרונים
• תדפיסי פירוט הלוואות מבנקים וחוץ בנקאי
• תדפיסי ריכוז יתרות של כלל החשבונות
לעצמאים:
• שומות מס לשנתיים אחרונות
• אישור הכנסה מרואה חשבון
• תדפיסי חשבון עו"ש פרטי ועסקי
• תדפיסי פירוט הלוואות מבנקים וחוץ בנקאי
• תדפיסי ריכוז יתרות של כלל החשבונות
לפנסיונרים:
• אישור על קצבת פנסיה
• תדפיס בנק עם פירוט הכנסות
לכולם:
• צילום תעודת זהות + ספח
• אישור יתרות על הלוואות קיימות / משכנתאות
• טופס ויתור סודיות
• טופס בקשה למשכנתא של הבנק
!אם השיפוץ מתבצע בנכס שעדיין לא רשום על שמכם (למשל דירת ירושה), תצטרכו להסדיר בעלות לפני שניתן יהיה להגיש בקשה.
מה חשוב לדעת לפני שמתחילים לשפץ?
- בחלק מהבנקים, הבנק לא מעביר את כל סכום המשכנתא מראש. לעיתים הכסף משתחרר לפי שלבי השיפוץ ובהצגת חשבוניות.
- מומלץ לקחת רזרבה של לפחות 10%-15% מהתקציב כדי להתמודד עם חריגות לא צפויות.
- אם אתם מבקשים גם הלוואה משלימה, חשוב לבדוק את גובה ההחזר הכולל ולא רק את גובה ההחזר של המשכנתא לשיפוץ.
למה כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות?
רבים חושבים שמשכנתא לשיפוץ היא תהליך פשוט, אבל בפועל מדובר במשכנתא רגילה לכל דבר.
יש צורך לבחון מסלולים, לנהל מו"מ מול מספר בנקים, להבין את התנאים ולהתאים את מבנה ההחזר ליכולת הכלכלית שלכם.
יועץ משכנתאות טוב:
• ידע להשיג לכם את הריביות והתנאים הטובים ביותר
• יוודא שאתם לא נכנסים למסלול יקר או מסוכן
• יבדוק איזה בנק מתאים למקרה שלכם (למשל: נכס בירושה, שיפוץ מיידי, הגדלת משכנתא קיימת)
• יחסוך לכם ריצות, בלבול וזמן יקר ויעזור לקבל תשובה מהירה.
לסיכום
משכנתא לשיפוץ יכולה להיות פתרון חכם שמאפשר לשדרג את הבית או הדירה אם עושים את זה נכון. אבל כמו בכל הלוואה משמעותית, חשוב להיערך, לבדוק את כל האפשרויות, ולוודא שהתנאים מתאימים לכם גם היום וגם בעתיד.
אם אתם שוקלים לשפץ- כדאי להתייעץ לפני שמתחייבים.